# Najemca nie płaci czynszu – co robić krok po kroku

> Od przypomnienia, przez wezwanie i wypowiedzenie, po sąd, komornika i eksmisję. Co robić, gdy lokator przestaje płacić, i czego robić nie wolno.

Źródło: https://rozliczkwadrat.pl/blog/najemca-nie-placi-czynszu/
Data: 2026-04-09, zaktualizowano 2026-10-13 · Tagi: Zaległości, Wypowiedzenie, Eksmisja
Zasady: Artykuły możesz cytować i wykorzystywać, także w odpowiedziach asystentów AI i w wynikach wyszukiwania, pod warunkiem podania linku do artykułu na rozliczkwadrat.pl.

Brak przelewu za czynsz to sytuacja, której boi się każdy wynajmujący. Każdy kolejny miesiąc to rosnący dług i koszty mieszkania pokrywane z własnej kieszeni. Emocje podpowiadają, żeby od razu wymienić zamki, ale to błąd: prawo tego zabrania, a kłopoty będziesz mieć Ty.

Reaguj od razu i wszystko rób na piśmie. Wypowiedzenie umowy z powodu zaległości działa tylko wtedy, gdy zachowasz całą ustawową procedurę. Jeden pominięty krok potrafi cofnąć Cię o kilka miesięcy.

Poniżej pełna ścieżka: od przypomnienia SMS-em, przez wezwanie i wypowiedzenie, po sąd, komornika i eksmisję.

## Mapa działań

Odzyskanie pieniędzy i odzyskanie mieszkania to dwie osobne sprawy. Możesz je prowadzić równolegle: pozew o zapłatę nie wymaga wcześniejszego wypowiedzenia umowy.


### Pieniądze

1. Przypomnienie: telefon, SMS, e-mail.
2. Wezwanie do zapłaty listem poleconym.
3. Ugoda z uznaniem długu, jeśli najemca chce spłacać.
4. Pozew o zapłatę: e-sąd albo sąd rejonowy.
5. Nakaz zapłaty lub wyrok z klauzulą wykonalności, potem komornik.


### Mieszkanie

1. Zaległość za trzy pełne okresy płatności.
2. Pisemne uprzedzenie i dodatkowy miesiąc na spłatę.
3. Wypowiedzenie na piśmie, na koniec miesiąca.
4. Najem okazjonalny: żądanie opróżnienia i klauzula. Zwykły najem: pozew o eksmisję.
5. Komornik opróżnia mieszkanie.


## Krok 1: Sprawdź płatności i porozmawiaj z najemcą

Kilka dni spóźnienia nie musi oznaczać kłopotów. Najemca mógł zapomnieć o przelewie, pomylić numer konta albo mieć przejściowe trudności. Zanim zadzwonisz, sprawdź rozliczenia:

- termin płatności z umowy,
- historię wpłat i kwotę, której brakuje,
- czy nie zalega też z opłatami albo mediami.

Wyciągi, potwierdzenia przelewów i korespondencję zachowaj. W [rozliczkwadrat.pl](https://rozliczkwadrat.pl/) status płatności widać przy każdym miesiącu, więc wyliczenie zaległości masz od ręki.

Potem napisz albo zadzwoń, w ciągu kilku dni od terminu. Spokojnie, bez gróźb, ale stanowczo. Najlepiej tak, żeby został ślad, np. SMS-em lub e-mailem:

> Dzień dobry, zgodnie z umową czynsz za kwiecień powinien wpłynąć do 10. dnia miesiąca. Do dziś nie widzę wpłaty. Proszę o informację, kiedy mogę się jej spodziewać. Pozdrawiam.

Zapytaj o przyczynę i o konkretny termin zapłaty. Ustalenia potwierdź na piśmie: „Zgodnie z rozmową czekam na wpłatę 2800 zł do 20 kwietnia”. Zapisuj datę każdej rozmowy i odpowiedź najemcy.

Jeśli najemca nie odbiera, unika kontaktu albo obiecuje i nie płaci, przejdź do kroku 2. Nie czekaj na kolejny miesiąc.

## Krok 2: Pisemne wezwanie do zapłaty

Wezwanie do zapłaty to formalny sygnał, że sprawa jest poważna. Często już ono wystarcza. Przyda się też później: w sądzie i przy wypowiedzeniu. Możesz je wysłać od razu, gdy pojawi się zaległość. Żeby żądać zapłaty, nie musisz czekać trzech miesięcy.

Wezwanie powinno zawierać:

- dane stron i adres mieszkania,
- numer i datę umowy najmu,
- kwotę zaległości z podziałem na miesiące (czynsz, opłaty, media),
- termin zapłaty, np. 7 dni od doręczenia,
- numer konta,
- informację, że po bezskutecznym terminie skierujesz sprawę do sądu i będziesz żądać [odsetek za opóźnienie](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/795/text.pdf#page=50).

Wyślij je **listem poleconym za potwierdzeniem odbioru** na adres mieszkania i ewentualnie na adres korespondencyjny z umowy. Kopię możesz wysłać e-mailem. Zachowaj dowód nadania i zwrotkę.

Jeśli zaległość obejmuje już trzy pełne okresy płatności, to samo pismo może być od razu uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia. Więcej w kroku 4.

## Krok 3: Porozumienie i spłata w ratach

Jeśli najemca chce płacić, ale chwilowo nie może, ugoda bywa szybsza i tańsza niż sąd. Zanim się zgodzisz, ustal dwie rzeczy: czy bieżący czynsz będzie płacony w terminie i kiedy zniknie zaległość.

Porozumienie spiszcie i podpiszcie oboje. Powinno zawierać:

- uznanie długu przez najemcę, z kwotą,
- harmonogram rat z datami,
- terminy płacenia bieżącego czynszu,
- zapis, że spóźnienie z ratą czyni wymagalną całą resztę długu,
- czy umowa najmu trwa dalej, czy kończycie ją za porozumieniem.

Pisemne uznanie długu [przerywa bieg przedawnienia](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/795/text.pdf#page=18) i jest mocnym dowodem w sądzie.

Ugoda ma sens, gdy najemca jest w kontakcie i przedstawia realny plan spłaty. Nie zgadzaj się na kolejne ustne obietnice. Jeśli najemca nie zapłaci pierwszej raty, przejdź do wypowiedzenia.

## Krok 4: Wypowiedzenie umowy z powodu zaległości

Jedna nieopłacona rata nie wystarczy. Z powodu długu możesz wypowiedzieć umowę najmu mieszkania dopiero wtedy, gdy spełnisz łącznie trzy warunki z [art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2023/725/text.html#arti_11). Dotyczy to zwykłego najmu i, [na mocy art. 19e](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2023/725/text.html#arti_19e), także najmu okazjonalnego.

1. **Zaległość obejmuje co najmniej trzy pełne okresy płatności**: czynszu albo innych opłat za mieszkanie. Przy czynszu płatnym co miesiąc to trzy miesiące.
2. **Uprzedziłeś najemcę na piśmie** o zamiarze wypowiedzenia i dałeś mu dodatkowy miesiąc na zapłatę zaległych i bieżących należności. SMS ani telefon tego nie zastąpią.
3. **Najemca nie zapłacił w tym dodatkowym miesiącu.**

Dopiero wtedy wysyłasz osobne pismo z wypowiedzeniem. Składasz je najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Musi być na piśmie i podawać przyczynę. Najem okazjonalny możesz też wypowiedzieć [z przyczyn wpisanych do umowy](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/795/text.pdf#page=71), jeśli takie w niej są.

| Błąd | Skutek |
| --- | --- |
| Wypowiedzenie bez wcześniejszego pisemnego uprzedzenia | Wypowiedzenie nieskuteczne |
| Dodatkowy termin krótszy niż miesiąc | Wypowiedzenie nieskuteczne |
| Zaległość za mniej niż trzy pełne okresy | Brak podstawy do wypowiedzenia |
| Wypowiedzenie ustnie, SMS-em albo zwykłym e-mailem | Wypowiedzenie nieważne |
| Uprzedzenie i wypowiedzenie w jednym piśmie | Ryzyko, że sąd uzna je za nieskuteczne |

### Przykład: od pierwszej zaległości do końca umowy

Czynsz 3 000 zł płatny do 10. dnia miesiąca. Najemca nie zapłacił za styczeń, luty i marzec. Daty doręczeń są przykładowe:

| Kiedy | Co robisz | Dług z czynszu |
| --- | --- | --- |
| 11 marca | Mijają trzy pełne okresy zaległości. Wysyłasz pisemne uprzedzenie z miesiącem na spłatę | 9 000 zł |
| 16 marca | Najemca odbiera uprzedzenie, zaczyna biec miesiąc | 9 000 zł |
| 16 kwietnia | Miesiąc mija bez zapłaty | 12 000 zł |
| 22 kwietnia | Najemca odbiera wypowiedzenie | 12 000 zł |
| 31 maja | Umowa się kończy | 15 000 zł |

Od pierwszej zaległości do końca umowy mija prawie pięć miesięcy, a to dopiero początek odzyskiwania mieszkania. Dlatego reaguj na pierwsze opóźnienie.

### Po końcu umowy

Lokator, który się nie wyprowadza, zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego. Należy Ci się wtedy co miesiąc [odszkodowanie w wysokości czynszu](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2023/725/text.html#arti_18), który mógłbyś dostać. Jeśli strata jest większa, możesz żądać różnicy.

Rozróżniaj trzy rodzaje roszczeń, bo każde trzeba osobno wyliczyć i udokumentować:

- zaległy czynsz z czasu trwania umowy,
- odszkodowanie za zajmowanie mieszkania bez tytułu prawnego,
- naprawę szkód w mieszkaniu.

## Krok 5: Pozew o zapłatę i komornik

Odzyskanie pieniędzy to osobna sprawa. Pozew o zapłatę możesz złożyć niezależnie od wypowiedzenia, także gdy umowa wciąż trwa, gdy tylko minie termin z wezwania.

**E-sąd (elektroniczne postępowanie upominawcze)** to najprostsza droga przy bezspornym długu. Pozew składasz online, a sąd wydaje nakaz zapłaty bez rozprawy. Dowodów nie dołączasz, tylko je wskazujesz, ale potrzebny jest PESEL najemcy. W e-sądzie dochodzisz [roszczeń wymagalnych w ciągu ostatnich trzech lat](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/468/text.pdf#page=114). Jeśli najemca wniesie sprzeciw, sąd umarza postępowanie. Masz wtedy 3 miesiące na zwykły pozew, a liczy się data pozwu z e-sądu.

**Zwykły pozew** składasz w sądzie rejonowym. Przygotuj umowę najmu z aneksami, zestawienie zaległości i otrzymanych wpłat, rozliczenie opłat, wezwania z dowodami doręczenia i korespondencję z najemcą, w tym ewentualne uznanie długu. Pozew może obejmować należność główną i odsetki.

Opłata zależy od kwoty. W e-sądzie wynosi [jedną czwartą zwykłej, ale nie mniej niż 30 zł](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2025/1228/text.pdf#page=5):

| Zaległość | Opłata od pozwu | W e-sądzie |
| --- | --- | --- |
| do 500 zł | 30 zł | 30 zł |
| do 1 500 zł | 100 zł | 30 zł |
| do 4 000 zł | 200 zł | 50 zł |
| do 7 500 zł | 400 zł | 100 zł |
| do 10 000 zł | 500 zł | 125 zł |
| do 15 000 zł | 750 zł | 188 zł |
| do 20 000 zł | 1 000 zł | 250 zł |
| ponad 20 000 zł | 5% kwoty | 1,25% kwoty |

Prawomocny nakaz zapłaty albo wyrok z klauzulą wykonalności to tytuł wykonawczy. Na jego podstawie komornik może zająć wynagrodzenie, konto albo majątek dłużnika. Wyrok nie gwarantuje jednak pieniędzy: jeśli dłużnik nie ma dochodów ani majątku, egzekucja może nic nie dać.

Przy najmie okazjonalnym pamiętaj: akt notarialny dotyczy opróżnienia mieszkania, nie długu. Zaległy czynsz i tak trzeba wywalczyć pozwem.

Wynajmującemu przysługuje też [ustawowe prawo zastawu](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/795/text.pdf#page=70) na rzeczach najemcy wniesionych do mieszkania, dla zaległości nie starszych niż rok. Nie daje ono jednak prawa, by samemu te rzeczy zabrać.

## Krok 6: Eksmisja

Jak szybko odzyskasz mieszkanie, zależy niemal wyłącznie od rodzaju umowy.

**Najem okazjonalny (i instytucjonalny).** Doręczasz byłemu najemcy [pisemne żądanie opróżnienia lokalu](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2023/725/text.html#arti_19d) z terminem co najmniej 7 dni. Jeśli się nie wyprowadzi, składasz w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Sąd ma go rozpoznać [najpóźniej w 3 dni](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/468/text.pdf#page=178), choć w praktyce bywa dłużej. Potem komornik przenosi lokatora do lokalu wskazanego w umowie, także zimą. Warunek: umowa była zgłoszona do urzędu skarbowego w terminie.

**Zwykły najem.** Składasz pozew o eksmisję. Sąd w wyroku orzeka, [czy lokatorowi należy się lokal socjalny](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2023/725/text.html#arti_14). Jeśli tak, eksmisja czeka, aż gmina go zaproponuje. Od 1 listopada do 31 marca [eksmisji się nie wykonuje](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2023/725/text.html#arti_16), jeśli lokatorowi nie wskazano lokalu, do którego ma się przenieść. Gdy gmina zwleka z lokalem socjalnym, możesz żądać od niej [odszkodowania](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2023/725/text.html#arti_18).

W obu przypadkach eksmisję przeprowadza wyłącznie komornik. Obie ścieżki szczegółowo porównujemy w artykule [Najem okazjonalny czy zwykły najem – pełne porównanie](https://rozliczkwadrat.pl/blog/najem-okazjonalny-czy-zwykly/).

## Ile kosztuje każdy miesiąc zwłoki

Brak czynszu to nie wszystko. Opłaty za mieszkanie, podatki czy ratę kredytu i tak płacisz Ty. Przykład:

| Pozycja | Miesięcznie |
| --- | --- |
| Czynsz, który nie wpływa | 3 000 zł |
| Opłaty i media płacone przez Ciebie | 700 zł |
| **Razem** | **3 700 zł** |

Cztery miesiące bez wpłat to 14 800 zł. Nie jest to automatycznie kwota, którą zasądzi sąd: zakres roszczeń zależy od umowy i rzeczywistych rozliczeń. Do tego dochodzą koszty sądowe i czas, w którym mieszkania nie wynajmiesz nikomu innemu.

## Kaucja, rejestry dłużników i przedawnienie

**Kaucja nie zastępuje czynszu w trakcie najmu.** Najemca nie może sam uznać, że ostatni czynsz „bierzesz z kaucji”. Kaucja zabezpiecza należności po końcu umowy: potrącasz z niej zaległy czynsz, opłaty i koszty szkód, a resztę [zwracasz w ciągu miesiąca](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2023/725/text.html#arti_6) od opróżnienia mieszkania, w kwocie zwaloryzowanej do obecnego czynszu. Rozliczenie spisz na piśmie.

| Rozliczenie kaucji | Kwota |
| --- | --- |
| Wpłacona kaucja | 4 000 zł |
| Zaległy czynsz | −2 500 zł |
| Udokumentowane media | −600 zł |
| Inne udokumentowane należności | −300 zł |
| **Do zwrotu najemcy** | **600 zł** |

Całej kaucji nie zatrzymuj bez rozliczenia. Każde potrącenie musi mieć podstawę i dowód.

**Wpis do rejestru dłużników.** Jako osoba prywatna możesz wpisać byłego najemcę do biura informacji gospodarczej [dopiero z tytułem wykonawczym](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2025/85/text.pdf#page=9), czyli wyrokiem albo nakazem z klauzulą wykonalności, i co najmniej 14 dni po wysłaniu mu pisma z ostrzeżeniem o wpisie. Jeśli wynajmujesz w ramach działalności gospodarczej, możesz [wcześniej](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2025/85/text.pdf#page=8): gdy dług wynosi co najmniej 200 zł, jest wymagalny od 30 dni i minął miesiąc od wezwania z ostrzeżeniem o wpisie.

**Przedawnienie.** Czynsz [przedawnia się po trzech latach](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/795/text.pdf#page=17), z końcem roku kalendarzowego. Bieg przedawnienia przerywa m.in. pozew i pisemne uznanie długu. Nie odkładaj sprawy na później.

## Czego nie wolno robić

Frustracja jest zrozumiała, ale samopomoc obraca się przeciwko właścicielowi. Za uporczywe utrudnianie lokatorowi korzystania z mieszkania, żeby zmusić go do wyprowadzki, grozi [do 3 lat pozbawienia wolności](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2025/383/text.pdf#page=45).

Nie rób tego:

- **Nie wymieniaj zamków** i nie blokuj wejścia do mieszkania.
- **Nie odcinaj prądu, wody, gazu ani ogrzewania**, nie demontuj liczników ani instalacji.
- **Nie wchodź do mieszkania bez zgody najemcy** i nie wynoś jego rzeczy. Może to być [naruszenie miru domowego](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2025/383/text.pdf#page=45).
- **Nie groź i nie nachodź** lokatora ani jego rodziny.
- **Nie zatrzymuj dokumentów** najemcy. Zatrzymanie cudzego dowodu osobistego [to wykroczenie](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2025/1753/text.pdf#page=28).

Lokator może też żądać w sądzie [przywrócenia naruszonego posiadania](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/795/text.pdf#page=34), co jeszcze bardziej opóźni odzyskanie mieszkania. Jedyna droga to procedura opisana wyżej: wezwanie, wypowiedzenie, sąd i komornik.

## Najczęstsze błędy

- **Zbyt długie czekanie.** Kilka miesięcy wiary w obietnice, bez dokumentów i bez pism.
- **Wypowiedzenie po jednym miesiącu zaległości.** Ustawa wymaga trzech pełnych okresów.
- **Brak pisemnego uprzedzenia** i dodatkowego miesiąca. Wypowiedzenie będzie nieskuteczne.
- **Brak dowodów.** Ustne ustalenia i brak potwierdzeń doręczenia utrudniają sprawę w sądzie.
- **Kaucja zatrzymana w całości bez rozliczenia.**
- **Zbyt późny pozew.** Po trzech latach czynsz się przedawnia.

## Jak zabezpieczyć się na przyszłość

- **Sprawdź najemcę** przed podpisaniem umowy: tożsamość, dochody, historię płatności. Jak to zrobić, piszemy w artykule [Jak sprawdzić najemcę przed podpisaniem umowy](https://rozliczkwadrat.pl/blog/jak-sprawdzic-najemce/).
- **Wybierz umowę świadomie.** Najem okazjonalny daje szybszą drogę do odzyskania mieszkania. Porównanie znajdziesz w artykule [Najem okazjonalny czy zwykły najem](https://rozliczkwadrat.pl/blog/najem-okazjonalny-czy-zwykly/).
- **Pobierz kaucję** w granicach ustawy, dopasowaną do ryzyka.
- **Zapisz w umowie zasady płatności**: kwotę, termin, numer konta, rozliczanie opłat i sposób kontaktu w sprawach rozliczeń.
- **Pilnuj wpłat co miesiąc.** Kilka dni opóźnienia łatwiej wyjaśnić niż kilka miesięcy długu.

## Checklista

- [ ] Płatności sprawdzone, kontakt z najemcą w ciągu kilku dni od terminu, ustalenia potwierdzone na piśmie
- [ ] Wezwanie do zapłaty wysłane listem poleconym, dowód nadania zachowany
- [ ] Ewentualna ugoda z uznaniem długu i harmonogramem rat
- [ ] Przy zaległości za trzy okresy: pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia i miesiąc na spłatę
- [ ] Osobne pismo z wypowiedzeniem, na koniec miesiąca kalendarzowego
- [ ] Pozew o zapłatę: e-sąd albo sąd rejonowy
- [ ] Eksmisja: żądanie opróżnienia i klauzula wykonalności (najem okazjonalny) albo pozew o eksmisję (zwykły najem)
- [ ] Komornik: ściągnięcie długu i opróżnienie mieszkania
- [ ] Rozliczenie kaucji na piśmie
- [ ] Pilnowanie trzyletniego terminu przedawnienia

## Najczęstsze pytania

### Po ilu miesiącach niepłacenia mogę wypowiedzieć umowę?

Gdy zaległość obejmuje trzy pełne okresy płatności, czyli zwykle trzy miesiące. Potem wysyłasz pisemne uprzedzenie z dodatkowym miesiącem na spłatę, a dopiero po nim wypowiedzenie, na koniec miesiąca.

### Czy muszę czekać trzy miesiące, żeby pozwać najemcę o zapłatę?

Nie. Trzy okresy zaległości to warunek wypowiedzenia umowy, nie pozwu. Pozew możesz złożyć, gdy tylko minie termin z wezwania do zapłaty, nawet jeśli umowa wciąż trwa.

### Czy mogę pokryć zaległy czynsz z kaucji w trakcie najmu?

Przy zwykłym i okazjonalnym najmie nie. Kaucja zabezpiecza należności na dzień opróżnienia mieszkania, więc rozliczasz ją po wyprowadzce.

### Czy wypowiedzenie SMS-em albo e-mailem wystarczy?

Nie. Wypowiedzenie musi być na piśmie, pod rygorem nieważności, i podawać przyczynę. Wyślij je listem poleconym.

### Czy policja pomoże usunąć niepłacącego lokatora?

Nie. Sam brak zapłaty nie jest podstawą, by policja usunęła najemcę. Mieszkanie opróżnia komornik, po wyroku albo, przy najmie okazjonalnym, po nadaniu klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.

### Czy najem okazjonalny chroni przed niepłaceniem?

Nie gwarantuje terminowych płatności. Daje szybszą drogę do odzyskania mieszkania po końcu umowy. Długu dochodzisz osobno, pozwem.

## Podsumowanie

Gdy najemca przestaje płacić, działaj szybko i wszystko dokumentuj na piśmie. Pieniądze odzyskasz przez wezwanie, ugodę albo pozew. Mieszkanie odzyskasz tylko przez wypowiedzenie i komornika.

Nigdy nie bierz sprawy w swoje ręce, nawet gdy najemca jest Ci winien pieniądze. Legalna droga jest wolniejsza, ale jedyna, która kończy się odzyskaniem mieszkania, a nie sprawą przeciwko Tobie.

## Podstawy prawne i źródła

Stan prawny na 2026-10-13. Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.

- [Art. 481 Kodeksu cywilnego](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/795/text.pdf#page=50): Gdy dłużnik spóźnia się z zapłatą, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie, nawet jeśli nie poniósł żadnej szkody. (Kodeks cywilny, Dz.U. 2026 poz. 795)
- [Art. 123 Kodeksu cywilnego](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/795/text.pdf#page=18): Bieg przedawnienia przerywa m.in. każda czynność przed sądem w celu dochodzenia roszczenia, np. pozew, oraz uznanie długu przez dłużnika. Potem przedawnienie biegnie od nowa. (Kodeks cywilny, Dz.U. 2026 poz. 795)
- [Art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2023/725/text.html#arti_11): Zwykły najem właściciel wypowiada tylko z przyczyn z ustawy, na piśmie i z podaniem przyczyny. Na przykład gdy lokator zalega z czynszem lub opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności, mimo pisemnego uprzedzenia i dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę. Wypowiedzenie: najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca. (Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Dz.U. 2023 poz. 725)
- [Art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2023/725/text.html#arti_19e): Do najmu okazjonalnego stosuje się tylko wybrane przepisy ustawy, m.in. przyczyny wypowiedzenia z art. 11 ust. 2 pkt 1–3 (np. zaległości za trzy okresy). Reszty, np. zimowego okresu ochronnego z art. 16, nie. Warunek: umowa zgłoszona do urzędu skarbowego. (Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Dz.U. 2023 poz. 725)
- [Art. 673 Kodeksu cywilnego](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/795/text.pdf#page=71): Najem na czas nieoznaczony można wypowiedzieć z zachowaniem terminów z umowy albo z ustawy. Najem na czas oznaczony obie strony mogą wypowiedzieć tylko w wypadkach określonych w umowie. (Kodeks cywilny, Dz.U. 2026 poz. 795)
- [Art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2023/725/text.html#arti_18): Kto zajmuje lokal bez tytułu prawnego, płaci właścicielowi co miesiąc odszkodowanie w wysokości czynszu. Gdy gmina nie dostarczy lokalu socjalnego przyznanego wyrokiem, właściciel może żądać odszkodowania od gminy. (Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Dz.U. 2023 poz. 725)
- [Art. 505²⁸–505³⁷ Kodeksu postępowania cywilnego](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/468/text.pdf#page=114): Elektroniczne postępowanie upominawcze (e-sąd): pozew online, nakaz zapłaty bez rozprawy, dla roszczeń wymagalnych w ciągu trzech lat przed pozwem. Po sprzeciwie sąd umarza postępowanie. Jeśli w ciągu 3 miesięcy wniesiesz zwykły pozew, liczy się data pozwu z e-sądu. (Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. 2026 poz. 468)
- [Art. 12, 13 i 19 ustawy o kosztach sądowych](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2025/1228/text.pdf#page=5): Pozew o zapłatę do 20 000 zł: opłata stała od 30 do 1000 zł, zależnie od kwoty; powyżej 20 000 zł 5% kwoty. W e-sądzie czwarta część tej opłaty, ale opłata stała nie może być niższa niż 30 zł. (Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Dz.U. 2025 poz. 1228)
- [Art. 670 Kodeksu cywilnego](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/795/text.pdf#page=70): Dla zabezpieczenia czynszu i opłat, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy wniesionych do mieszkania. Nie obejmuje rzeczy, których nie można zająć. (Kodeks cywilny, Dz.U. 2026 poz. 795)
- [Art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2023/725/text.html#arti_19d): Jeśli po końcu umowy najemca się nie wyprowadza, właściciel doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem i terminem co najmniej 7 dni. Potem składa w sądzie wniosek o klauzulę wykonalności dla aktu notarialnego, z dowodem doręczenia żądania, tytułem do lokalu i potwierdzeniem zgłoszenia do urzędu skarbowego. (Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Dz.U. 2023 poz. 725)
- [Art. 781¹ Kodeksu postępowania cywilnego](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/468/text.pdf#page=178): Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności sąd rozpoznaje niezwłocznie, nie później niż w 3 dni od jego złożenia. (Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. 2026 poz. 468)
- [Art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2023/725/text.html#arti_14): W wyroku eksmisyjnym sąd z urzędu orzeka, czy lokatorowi należy się lokal socjalny. Niektórym osobom, np. kobiecie w ciąży, małoletniemu czy osobie z niepełnosprawnością, nie może go odmówić. Gdy go przyzna, eksmisja czeka, aż gmina zaproponuje lokal. (Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Dz.U. 2023 poz. 725)
- [Art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2023/725/text.html#arti_16): Wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeśli eksmitowanemu nie wskazano lokalu, do którego ma się przenieść. Wyjątki są w art. 17, np. przemoc w rodzinie. (Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Dz.U. 2023 poz. 725)
- [Art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2023/725/text.html#arti_6): Kaucja przy zwykłym najmie może wynieść najwyżej dwunastokrotność miesięcznego czynszu. Wynajmujący zwraca ją w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu swoich należności. Zwrot jest zwaloryzowany: tyle razy czynsz z dnia zwrotu, ile razy pobrano, ale nie mniej niż wpłacono (to dotyczy też najmu okazjonalnego). (Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Dz.U. 2023 poz. 725)
- [Art. 2 i 16 ustawy o udostępnianiu informacji gospodarczych](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2025/85/text.pdf#page=9): Osoba prywatna jest wierzycielem w rozumieniu ustawy tylko wtedy, gdy ma tytuł wykonawczy. Może wtedy wpisać dłużnika do biura co najmniej 14 dni po wysłaniu mu pisma z ostrzeżeniem o wpisie. (Ustawa o udostępnianiu informacji gospodarczych i wymianie danych gospodarczych, Dz.U. 2025 poz. 85)
- [Art. 14 ustawy o udostępnianiu informacji gospodarczych](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2025/85/text.pdf#page=8): Przedsiębiorca może wpisać konsumenta do biura informacji gospodarczej, gdy dług wynosi co najmniej 200 zł, jest wymagalny od co najmniej 30 dni i minął miesiąc od wysłania wezwania do zapłaty z ostrzeżeniem o wpisie. (Ustawa o udostępnianiu informacji gospodarczych i wymianie danych gospodarczych, Dz.U. 2025 poz. 85)
- [Art. 118 Kodeksu cywilnego](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/795/text.pdf#page=17): Roszczenia o świadczenia okresowe, takie jak czynsz, przedawniają się po trzech latach. Koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego. (Kodeks cywilny, Dz.U. 2026 poz. 795)
- [Art. 191 § 1a Kodeksu karnego](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2025/383/text.pdf#page=45): Kto, żeby zmusić kogoś do określonego zachowania, uporczywie albo w istotny sposób utrudnia mu korzystanie z zajmowanego mieszkania, podlega karze do 3 lat pozbawienia wolności. Chodzi np. o wymianę zamków czy odcinanie mediów, żeby wymusić wyprowadzkę. (Kodeks karny, Dz.U. 2025 poz. 383)
- [Art. 193 Kodeksu karnego](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2025/383/text.pdf#page=45): Kto wdziera się do cudzego mieszkania albo nie opuszcza go wbrew żądaniu osoby uprawnionej, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Chroni to także najemcę przed właścicielem. (Kodeks karny, Dz.U. 2025 poz. 383)
- [Art. 79 ustawy o dowodach osobistych](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2025/1753/text.pdf#page=28): Kto bez podstawy prawnej zatrzymuje cudzy dowód osobisty, podlega karze ograniczenia wolności albo grzywny. Sprawę rozpatruje sąd w trybie wykroczeniowym. (Ustawa o dowodach osobistych, Dz.U. 2025 poz. 1753)
- [Art. 344 Kodeksu cywilnego](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/795/text.pdf#page=34): Posiadacz, którego posiadanie ktoś samowolnie naruszył, może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, także od właściciela. Ma na to rok od naruszenia. (Kodeks cywilny, Dz.U. 2026 poz. 795)

Pytanie o własną sytuację: https://rozliczkwadrat.pl/blog/najemca-nie-placi-czynszu/#pytanie